规范小区物业管理 提升基层治理能力 ——政协永州市冷水滩区十届六次会议大会发言

　　1月26日上午，在政协永州市冷水滩区第十届委员会第六次会议开幕会上，叶芳芳委员代表工商联界别作《规范小区物业管理  提升基层治理能力》大会发言。全文如下：

　　物业管理是现代城市生活的基础服务，也是基层社会治理的关键领域。近年来，随着我区城镇化率持续攀升和房地产市场持续扩大，中心城区物业管理行业发展迅速，在管建筑面积显著增加，但物业管理领域随之暴露出诸多深层次的矛盾和问题，主要表现在物业收费太高且与服务质量不对等、小区存在各种安全隐患但物业公司管治乏力、小区内部各利益群体之间矛盾交集等。如何规范小区物业管理，降低小区物管矛盾纠纷，提升基层治理能力，特建议：

　　一、适当降低物业收费标准，明确各等级服务内容

　　2023年，住建部发布了新版《物业服务收费管理办法》，强调建立“质价相符”的动态调节机制。冷水滩地处四线城市，居民收入普遍不高，建议发改部门加强市场调研，尽快制定新的“质价相符”物业收费分级指导意见，适当降低收费标准，大幅提高空置房减免比例，并详细列明服务内容和服务标准。同时，市场监督部门也要加强执法检查，对违规收费、质价不符的物业企业依法进行处罚，切实维护居民利益。

　　二、部门之间协同联动，共同解决小区物业管理难题

　　住建部门要加强对物业公司的监督指导，建立好全区物业公司管理的分类台账，做到底子清，情况明，监督物业企业按照合同约定的服务项目、内容和标准，履行服务义务。建立物业服务企业信用评价体系，倒逼企业主动提升服务质量。进一步规范物业企业选聘，对物业服务合同实行备案管理，对一些依法解聘后拒不撤出或提前收费的“老赖”物业，联合公安、发改、市场监管进行查处并公开曝光。针对小区存在消防安全隐患的问题，建议利用老旧小区改造政策，逐年消化老旧小区存在的安全隐患问题；消防部门加大宣传和执法力度，督促物业公司对存在的消防安全隐患及时整改；街道社区在小区治理上，要担当作为，不和稀泥，在一些问题上态度明确，旗帜鲜明。

　　三、加强小区内部综合治理，保障小区和谐稳定

　　支持和鼓励有条件的小区成立小区业委会和监委会，区物管办和街道、社区加强对小区业委会筹备指导，选优配强业委会成员，优先支持在职公职人员、离退休干部职工、退伍军人参选业委会成员，努力将业委会打造成小区管理的业主和物业之间的纽带，在小区治理中发挥积极作用。充分调动居民参与积极性，形成社区治理合力。开展社区物业纠纷调解进小区，从居住在本小区的党员中招募志愿者，引导他们参与小区治理，共同处理物业纠纷和邻里矛盾，齐心协力打造和谐、融洽、美丽的住宅小区。

　　四、推动完善物业管理立法，促进物业管理规范化

　　完善的物业管理法律法规，是规范物业行业行为的基础。建议区直行业主管部门积极与上级业务部门及司法部门沟通衔接，推动完善相关法律法规，重点解决几个关键问题：一是建立开发商质量保证金制度，要求预存专项资金用于保修期后公共设施维修，从而避免开发商撤离后，房屋质量问题由业主、物业买单；二是规范物业企业准入退出机制，对连续考评不合格企业实施强制清退；三是简化维修基金使用程序，进一步优化应急维修基金的审批程序，确保应急项目得到及时维修。四是对于恶意欠费问题，由人民法院探索建立小额诉讼快速通道，降低物业企业的维权成本，同时加大对恶意欠费行为的惩戒力度。

　　一审：周芬

　　二审：王鹏

　　三审：吕绍华

   编辑：唐之雅